2017年樓市大猜想：廝殺，并購，洗牌，房地產(chǎn)市場怎么走？

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無論是市場抑或政府都已發(fā)出預警信號，2017年的房地產(chǎn)市場對于政府、房企、購房者和投資客，無疑都是一場博弈與大考。

2016年的房地產(chǎn)市場可謂跌宕起伏，有人歡喜有人憂。從年初的一線城市房價瘋狂跳表一路飆升，豪宅市場不斷放量，年中的地價頻頻刷新地王涌現(xiàn)，到年末的市場迎來政策最嚴緊箍咒。

這一年地產(chǎn)商們也過得不輕松。A股房企頻遭險資舉牌，升級轉(zhuǎn)型去地產(chǎn)化，更有錯綜復雜的股權(quán)之爭，出海尋求國際市場新機遇。面對變化莫測的市場迷霧，多數(shù)房企試圖在夾縫中重生，有的一蹶不振，有的卻能脫穎而出。

克而瑞最新發(fā)布的《2016年前11個月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100》榜單顯示，2016年沖刺尚未結(jié)束，成功跨入千億元銷售額的房企數(shù)量已擴充至10家，這一數(shù)字在2015年為7家。

前10強房企增長勢頭強勁，前11個月的總銷售額達2萬億元，銷售額門檻已過千億。另外，超過21家房企的規(guī)模超過500億元，50強及百強房企的入榜門檻都遠超過2015年全年水平。

“從銷售業(yè)績來講，越來越多企業(yè)的規(guī)模越來越龐大，主要基于2016年的銷售市場整體不錯，銷售面積增了三成左右，價格大概增加一成。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進在接受《二十一世紀商業(yè)評論》（下稱《21CBR》）記者采訪時分析道。

有業(yè)內(nèi)人士預測，未來5年—10年，全國百強房企的總體銷售規(guī)模會占房地產(chǎn)市場總體規(guī)模的70%—80%，前10名會占35%—40%。未來前10名的平均體量或?qū)⑦_到4000億元。

=“地產(chǎn)大哥”之爭=

最令人關(guān)注的是，在2016年前11個月業(yè)績生成的新榜單中，前三甲儼然有了全新的排位。中國恒大集團（下稱“恒大”）以3471.1億元的成績一躍成為新晉“房企老大”。萬科則以3388.9億元位居第二，碧桂園作為2016年最為矚目的黑馬，從2015年的第7名順利殺入前三，銷售金額為2880.4億元。

2016年12月11日晚，碧桂園發(fā)布公告稱，截至當日，共實現(xiàn)合同銷售金額約3000億元，銷售建筑面積約3654萬平方米，同比分別增長約143%及91%。這意味著國內(nèi)龍頭房企的前三強，已經(jīng)全部進入3000億元階梯。

這顯然不是一場輕松的廝殺。

2016年注定是房地產(chǎn)市場上不平凡的一年。12月5日，恒大發(fā)布業(yè)績公告，2016年11月份的合約銷售金額約為321.4億元，較2015年同期增長80.0%。2016年1月份至11月份，恒大累計合約銷售金額約達3488.5億元，完成年度合約銷售目標3000億元的116.3%，累計合約銷售面積及銷售均價分別約為4195.0萬平方米及每平方米8316元，同比分別增長88.9%及7.1%。

而在三天之前的12月2日，萬科發(fā)出的公告顯示，2016年11月份萬科實現(xiàn)銷售金額294.7 億元，而今年前11個月，萬科累計實現(xiàn)銷售面積2598.7萬平方米，銷售金額3413.6億元。

其實，作為行業(yè)老大，萬科的第一之位已經(jīng)不是第一次易主。2014年的全年銷售業(yè)績排名中，綠地曾以257億元險勝萬科。不過，2016年的情況似乎完全不同。

2016年第三季度房企業(yè)績公布之時，恒大已經(jīng)以2805.8億元的銷售成績超越萬科的2629億元，成為“行業(yè)一哥”。盡管恒大董事局主席許家印不止一次在公開場合表示“從未想過爭當?shù)禺a(chǎn)大哥”，恒大卻在房地產(chǎn)市場的主戰(zhàn)場上持續(xù)發(fā)力，未曾懈怠。

20歲的恒大，對決的是根基深厚的32歲的萬科。回顧2009年恒大在香港上市時，年銷售額僅303億元，當年萬科的634億元是恒大的兩倍多。除了房企一哥的業(yè)績之爭進入白熱化階段外，人們在2016年同時提起這兩家企業(yè)的名字時，更多是由于8月份恒大正式加入“萬科股權(quán)之爭”的混戰(zhàn)。恒大和萬科的較量搬到了資本市場上。

2016年8月初，萬科發(fā)布關(guān)于股東權(quán)益變動的提示性公告，確認恒大地產(chǎn)集團有限公司一致行動人分別于當年7月25日至8月8日之間，增持萬科A股股份5.52億股，占公司總股份5%，成交均價為18.06元/股。恒大在資本市場上的野心開始顯露。

持續(xù)數(shù)月增持，截至2016年底，恒大共斥資362.73億持有15.53億股萬科A，占萬科已發(fā)行股本總額約14.07%。

對此，恒大總裁夏海鈞在2016年12月中旬公開表態(tài)：“恒大無意也不會成為萬科的控股股東。”這是恒大入股萬科近半年來的首次官方表態(tài)。

對于萬科而言，自2015年起，包括寶能、華潤、恒大、安邦在內(nèi)的股權(quán)博弈仍在繼續(xù)。2016年12月18日，萬科發(fā)布公告稱，經(jīng)董事會同意，公司終止了與深鐵集團的重組。拉鋸戰(zhàn)長達一年，有業(yè)內(nèi)分析師表示，萬科股權(quán)大戰(zhàn)未明朗的前景和各方角力造成的混亂，不僅是業(yè)績，對萬科的人才流失及信用風險都存在一定影響。

截至2016年12月底，萬科的第一大股東為寶能系，共持有萬科股份25.4%，華潤持股15.29%，恒大系持股14.07%，安邦持股6.177%，萬科管理層通過金鵬資管計劃持股4.14%，萬科企業(yè)股中心通過德贏資管(德贏1號、2號)計劃持股3.66%，萬科工會持股0.61%。

2016年底有消息稱，目前寶能系正在謀求退出方案，方案之一正是與恒大接觸，商討將所持股權(quán)轉(zhuǎn)讓給恒大。不過該方案尚未得到萬科及恒大方面的明確回復。

1月12日晚間，萬科發(fā)布公告稱，深圳地鐵與華潤簽訂股份受讓協(xié)議，擬受讓華潤所持有的萬科A股股份，通過此次股份受讓，深圳地鐵將成為萬科重要股東。

=千億俱樂部擴編=

從2016年前11個月的數(shù)據(jù)來看，千億房企的數(shù)量已經(jīng)達到10家。對比2015年的7家，新增的3家千億軍團的名字引人矚目——融創(chuàng)中國、華夏幸福、綠城。

“相愛相殺”的融創(chuàng)和綠城在2016年同時跨入了千億門檻。根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，融創(chuàng)在2016年前11個月實現(xiàn)合約銷售金額1230.1億元，綠地則完成了1021.5億元。

在銷售金額大幅增長的同時，融創(chuàng)近期拿地及收購并購的力度也不小，先后收購柳傳志聯(lián)想旗下的融科智地42個物業(yè)項目的權(quán)益以及入股金科地產(chǎn)。此外，融創(chuàng)還分別在合肥、南昌、紹興、青島、東莞等地通過招拍掛方式獲取大量土地。

有分析人士稱，融創(chuàng)今年的城市布局策略，更多是通過并購來完成，避開了一路水漲船高的招拍掛市場，這幾年其近三分之二的開發(fā)項目都是通過并購獲得。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至2016年底，孫宏斌在并購市場上已經(jīng)斥資約361億元。

在土拍市場持續(xù)火熱、競爭加劇、門檻進一步提升的趨勢下，并購成為了房企快速擴張規(guī)模的重要途徑。并購完成之后，并購項目迅速并表，成為2016年部分房企業(yè)績大幅提升的原因之一。

在業(yè)內(nèi)被稱作“狩獵者”的融創(chuàng)董事長孫宏斌，在2016年年初就將當年定義為“融創(chuàng)的新起點”，銷售目標定為800億元，并將在2017年沖擊1000億元。沒想到，融創(chuàng)提前成功闖入千億陣營。

在過去兩年曾被融創(chuàng)并購的綠城，最終再次易主中交集團。雖然波折不斷，但是絲毫沒有妨礙其沖刺千億銷售額的步伐，最終在2016年完成了綠城創(chuàng)始人宋衛(wèi)平在2011年提出的邁入千億的目標。

撤離三四線城市，重新回歸一二線，綠城的目的很明確，所以在最近兩年地價高企的情況下也不惜重金攬地。2016年3月23日，綠城擊敗萬科、保利等十余家房企，以37.35億元的總價競得杭州潮鳴地塊，溢價109%，以45368元/平方米的樓面價刷新了當時杭州宅地單價紀錄。有業(yè)內(nèi)分析師表示，綠城已經(jīng)完成土地儲備換倉，手握1500億元左右的可售資源。

作為十強榜單中唯一一家以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)為主的企業(yè)，華夏幸福顯得更為神秘。

華夏幸福執(zhí)行總裁葉珺此前在公開場合表示，過去15年，華夏幸福已在京津冀、長江經(jīng)濟帶、珠江三角洲及“一帶一路”沿線國家等在內(nèi)的50余個區(qū)域有落點，并聚焦10大重點產(chǎn)業(yè)，形成了近百個區(qū)域級產(chǎn)業(yè)集群，已經(jīng)在全國投資開發(fā)建設了近50個產(chǎn)業(yè)新城，累計招商引資及企業(yè)發(fā)展金額超過兩千億元。

從2002年起，華夏幸福就被引入河北省固安縣，以“政府主導、企業(yè)運作、合作共贏”的PPP市場化運作模式，推動固安的經(jīng)濟發(fā)展、城市發(fā)展和民生保障。

公開資料顯示，曾經(jīng)的固安縣在華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城模式的助推下，在14年里財政收入增長50倍，成為目前國內(nèi)PPP模式的典型。憑借旗下的產(chǎn)業(yè)新城，華夏幸福也獲得了快速發(fā)展，資產(chǎn)規(guī)模增加了10多倍。

借助中央推廣產(chǎn)業(yè)園的利好，最近幾年華夏幸福的產(chǎn)業(yè)園復制提速。雖說發(fā)力產(chǎn)業(yè)園，但是翻看其幾年來的銷售數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，園區(qū)內(nèi)的住宅銷售收入仍是主力，占總銷售額60%以上，園區(qū)其他部分收入僅為20%左右。

在十強名單之外，有一位榜單“紅人”也備受關(guān)注——華潤置地在2015年以851億元的銷售業(yè)績排名第八，卻無緣千億軍團。在2016年前11個月的榜單上，華潤置地以975.4億元的成績排名11位，再次被拒于千億門外。

=樓市分岔口=

億翰智庫監(jiān)測的2016年前11月中國典型房企銷售業(yè)績TOP200數(shù)據(jù)顯示，國內(nèi)80%房企均已完成全年銷售目標。經(jīng)歷了2016年市場的變化莫測之后，站在分岔路口，對2017年樓市的各種猜想隨之而來。

從房企對市場的預期判斷中，最核心的數(shù)據(jù)來自其土地儲備規(guī)模。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2016年全年，30家重點企業(yè)新增土儲面積為29278.78萬平方米，較2015年同期上升34%；拿地總金額高達12727.39億元。

從30家房企2016年新增土地金額同比情況來看，19家房企同比上升， 7家出現(xiàn)100%以上的大幅增長，不少房企新增土地金額創(chuàng)下了歷年新高。

其中，碧桂園以新增土儲7446.18萬平方米的成績獨占鰲頭，刷新了其歷年拿地面積之最，較2015年大幅增長95%。

克而瑞的報告分析，碧桂園在2016年如此積極地擴張，原因無外乎以下兩點：一是銷售高增長背后亟須補倉，二是碧桂園在郊區(qū)大盤上可謂“長袖善舞”，我國三四線城市未來仍有較大的市場空間，碧桂園可憑借三四線的投資布局將其優(yōu)勢進一步擴大。

“某種程度上，如果2016年銷售業(yè)績不錯的話，最后可售房源所剩無幾，則房企補庫存的需求會較為明顯。”嚴躍進告訴《21CBR》記者，資金回籠之后很可能影響接下來企業(yè)的拿地節(jié)奏，信貸投資等都會加快。

為了達到降低運營風險、控制成本等目的，越來越多的開發(fā)商開始嘗試以聯(lián)合體及并購形式來拿地，在地價高企的一線城市和重點二線城市尤甚。

通過與中信的整合，中海以價值310億元股份和價值61.5億元的持有物業(yè)作為交換，獲得了中信總樓面面積3155萬平方米的土地儲備，折合樓面價約1177元/平方米，遠低于公開土地市場的價格。

為了謀求更多出路，在升級轉(zhuǎn)型方面，越來越多的品牌房企選擇了“去地產(chǎn)化”道路，以多元化轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略尋求新機遇，其中最為典型的是出現(xiàn)一波房企“改名潮”。

2016年年中，“恒大地產(chǎn)集團有限公司”變更為“中國恒大集團”；雅居樂公司的中文名稱由“雅居樂地產(chǎn)控股有限公司”變更為“雅居樂集團控股有限公司”；遠洋地產(chǎn)更名為“遠洋集團”。遠洋集團總裁李明表示，改名后與現(xiàn)有戰(zhàn)略及業(yè)務格局更加匹配，為“遠洋”發(fā)展打開格局。

值得一提的是，在房企公布的成績單中，海外地產(chǎn)也成為房企新的增長點之一，“出海”步入收獲期。

根據(jù)普華永道方面的統(tǒng)計顯示，2016年前三季度中國內(nèi)地企業(yè)海外并購交易的數(shù)量和金額均實現(xiàn)顯著增長，交易數(shù)量達到創(chuàng)紀錄的671宗，幾乎是2015年全年交易數(shù)量的兩倍；交易總金額逾1600億美元。從投資領域來看，房地產(chǎn)以83億美元的額度，成為財務投資者海外并購的首選。

國內(nèi)的大型開發(fā)商在過去幾年先后啟動了海外布局計劃，包括碧桂園、綠地、富力、首創(chuàng)、萬達等房企的海外項目2016年加速入市銷售。不僅如此，國內(nèi)房企在海外的投資額每年都呈上升趨勢，根據(jù)高力國際的交易記錄，目前海外發(fā)達國家的一線城市中均已出現(xiàn)中國開發(fā)商的影子。

2016年初，地方和全國兩會定調(diào)2016年房地產(chǎn)市場為“去庫存”之年。中央繼2015年“9 . 30”下調(diào)首付最低至二點五成之后，在2016年1月進一步將不限購城市的首付款比例下調(diào)至最低20%，之后超過150個城市出臺了去庫存新政，空前寬松的購房環(huán)境使三四線樓市得以回暖，部分一二線樓市則走向過熱。

“好景”只維持了前三季度，2016年的“9 . 30”政策開啟了22城密集調(diào)控的步伐，以“限購、限貸、限價、限錢”為代表的收緊政策不斷在熱點城市加大力度。一線城市中，上海、深圳的非戶籍人士的限購年限延長至5年，與北京一樣為全國最嚴。南京、蘇州的二套房首付比例高達80%。

“對于2017年整個市場來講，銷售面積會略為下滑，很多企業(yè)要做防寒冬的措施。”嚴躍進預測，即使下滑也預計會維系在5%的水平，不需過于悲觀，“有部分城市的銷售量相比2016年還是會有正增長”。

2016年12月的中央經(jīng)濟工作會議明確了2017年中國樓市發(fā)展的方向，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止大起大落。

如今，無論是市場抑或政府都已發(fā)出預警信號，2017年的房地產(chǎn)市場對于政府、房企、購房者和投資客，無疑都是一場博弈與大考。

（來源：二十一世紀商業(yè)評論 羅麗娟 ）